Luca è un idraulico artigiano e ha appena finito un lavoro di manutenzione nell’impianto di un condominio. L’amministratore gli chiede la fattura, ma quando Luca apre il suo software per compilarla si accorge che manca un dato che di solito inserisce senza pensarci: la partita IVA del cliente. Il condominio, semplicemente, non ce l’ha.
Perché il condominio non ha la Partita IVA
Il condominio non è un’impresa e non svolge attività commerciale: è un ente di gestione privo di soggettività IVA. Ha solo un codice fiscale, ed è trattato, ai fini della fatturazione elettronica, alla stregua di un consumatore finale.
Come compilare la fattura elettronica per il condominio
Per chi emette la fattura, questo si traduce in due accorgimenti pratici:
- nel campo dell’identificativo fiscale del cliente va inserito il codice fiscale del condominio, lasciando vuoto il campo della partita IVA;
- nel campo “Codice Destinatario” va generalmente indicato il valore convenzionale “0000000” (sette zeri), salvo che il condominio utilizzi un proprio gestionale dotato di un codice destinatario dedicato, nel qual caso va usato quello.
La fattura, anche in questo caso, va comunque trasmessa attraverso il Sistema di Interscambio: l’assenza di partita IVA del destinatario non esonera dall’obbligo generale di fatturazione elettronica.
Serve anche una copia di cortesia?
Molti amministratori chiedono, oltre alla fattura elettronica, una copia in formato PDF da allegare alla documentazione del condominio. Non è obbligatorio, ma è buona prassi fornirla, specificando che si tratta di una copia di cortesia: l’unico documento fiscalmente valido resta la fattura elettronica trasmessa allo SdI e disponibile nel cassetto fiscale.
La ritenuta d’acconto del 4% per chi lavora in appalto
Ecco il punto che genera più confusione tra artigiani e piccole imprese che lavorano con i condomini: quando il condominio paga un fornitore per prestazioni riconducibili a un contratto di appalto di opere o servizi (lavori di manutenzione, pulizie, piccoli lavori edili), agisce come sostituto d’imposta e applica generalmente una ritenuta d’acconto del 4%, ai sensi dell’art. 25-ter del DPR 600/1973.
È una percentuale diversa e più bassa rispetto al 20% applicato normalmente ai compensi dei liberi professionisti: riguarda un tipo di prestazione diverso (l’appalto di opere e servizi) e va tenuta distinta quando si emette la fattura, per non applicare per abitudine l’aliquota sbagliata.
Un esempio pratico
Luca fattura 800 euro per il lavoro di manutenzione appena concluso. Nella fattura elettronica inserisce il codice fiscale del condominio come identificativo del cliente e “0000000” come codice destinatario. Applica l’IVA secondo l’aliquota prevista per la prestazione svolta, e sa che l’amministratore, in qualità di sostituto d’imposta, tratterrà una ritenuta d’acconto del 4% sull’imponibile, non del 20% come farebbe se stesse fatturando una consulenza professionale a un’azienda.
FAQ
Il condominio deve avere la Partita IVA per ricevere una fattura elettronica?
No, il condominio è generalmente privo di partita IVA: viene identificato tramite il proprio codice fiscale.
Cosa scrivo nel campo Partita IVA se il condominio non ce l’ha?
Si lascia vuoto quel campo e si utilizza il codice fiscale del condominio come identificativo fiscale.
Il codice destinatario è sempre “0000000”?
Generalmente sì, salvo che il condominio utilizzi un proprio software gestionale con un codice destinatario dedicato.
Il condominio applica sempre la ritenuta del 4%?
Generalmente sì per le prestazioni riconducibili a contratti di appalto di opere o servizi; per altre tipologie di prestazione il trattamento può variare, ed è opportuno verificarlo con il proprio commercialista.
Devo comunque inviare una copia della fattura all’amministratore?
Non è obbligatorio, ma è buona prassi fornire una copia di cortesia, specificando che l’originale fiscale è la fattura elettronica trasmessa tramite SdI.
In sintesi
Fatturare a un condominio non è complicato, ma richiede due accortezze che non servono con un cliente qualunque: usare il codice fiscale al posto della partita IVA, e tenere a mente che la ritenuta applicata dall’amministratore è spesso il 4%, non il 20%. Una volta impostata la fattura nel modo giusto, diventa un’operazione di routine come tutte le altre.
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