La proposta d’acquisto è stata accettata, il compratore ha già dato la caparra al venditore e l’agenzia ha fatto il suo lavoro. Il rogito è fra tre mesi. Il cliente ti chiede: “Mi fai già la fattura?” E tu ti chiedi se devi farla adesso, alla firma del preliminare o solo al rogito.
Sulla provvigione dell’agente immobiliare c’è una confusione ricorrente tra il momento in cui matura il diritto al compenso e il momento in cui va fatturato. Sono due cose diverse, e capirlo evita errori sull’IVA e discussioni con i clienti.
Quando deve emettere fattura l’agente immobiliare?
In linea generale, l’obbligo di emettere la fattura scatta al momento del pagamento della provvigione, ai sensi dell’art. 6 del DPR 633/72. Il fatto che l’affare sia concluso, e che il diritto alla provvigione sia già maturato, non anticipa di per sé l’obbligo di fatturazione.
Puoi emettere la fattura prima del pagamento, se preferisci, ma in quel caso l’operazione si considera effettuata, per l’importo documentato, alla data della fattura: l’IVA diventa esigibile anche se l’incasso non è ancora arrivato. Per questo molti agenti fanno coincidere la fattura con il pagamento.
Maturazione della provvigione e fattura: due momenti distinti
Dal punto di vista civilistico, il mediatore ha diritto alla provvigione quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 del codice civile). Proposta accettata, preliminare, rogito e condizioni sospensive possono avere un peso diverso a seconda del contratto di mediazione. È un tema legale, che dipende dal caso concreto.
Dal punto di vista fiscale, invece, ciò che conta per la fattura è il pagamento. Tenere separati i due piani semplifica la vita: il contratto ti dice quando puoi pretendere il compenso, il fisco quando devi documentarlo.
Da cosa è composta la fattura di un agente immobiliare
| Voce | Come funziona, in linea generale |
| Provvigione | Imponibile IVA, normalmente con aliquota del 22% |
| IVA | Non si applica se l’agente è in regime forfettario |
| Ritenuta d’acconto | 23% calcolato sul 50% della provvigione (11,5% effettivo), dovuta solo se il cliente è un sostituto d’imposta, ad esempio una società. Non si applica ai clienti privati né a chi è in regime forfettario |
| Contributi | Diversamente dagli agenti di commercio con mandato, in genere non è prevista la trattenuta Enasarco sulla fattura |
Se l’agente si avvale in modo continuativo di dipendenti o collaboratori e presenta la comunicazione prevista, la base della ritenuta si riduce dal 50% al 20%. Anche qui la riduzione non è automatica e va richiesta con una dichiarazione al cliente sostituto d’imposta.
A chi si fattura: venditore e acquirente
Se la provvigione viene pagata da entrambe le parti, si emettono due fatture distinte, una al venditore e una all’acquirente, ciascuna per il proprio importo. Quando il cliente è un privato, la fattura elettronica viene emessa con il suo codice fiscale, senza partita IVA, e il campo “Codice Destinatario” riporta il valore “0000000”, salvo che il cliente comunichi un indirizzo PEC o un codice destinatario proprio.
Conviene consegnare comunque al cliente una copia della fattura, specificando che l’originale è quello trasmesso tramite SdI. Al rogito il notaio deve infatti indicare nell’atto se le parti si sono avvalse di un mediatore, l’importo della spesa sostenuta e le modalità di pagamento: avere la fattura pronta e i pagamenti tracciabili semplifica quel passaggio.
Un esempio pratico
Andrea è agente immobiliare in regime ordinario. Un compratore privato accetta l’immobile a 200.000 euro e la provvigione concordata è del 3%, cioè 6.000 euro. Il compratore paga con bonifico alla firma del preliminare, e Andrea emette in quel momento la fattura: 6.000 euro di imponibile, 1.320 euro di IVA al 22%, totale 7.320 euro. Trattandosi di un cliente privato, non c’è ritenuta d’acconto.
Se a pagare la provvigione fosse stata una società venditrice, la fattura sarebbe identica, ma la società avrebbe trattenuto la ritenuta del 23% sul 50% della provvigione, cioè 690 euro, e avrebbe versato ad Andrea 6.630 euro (6.000 di imponibile più 1.320 di IVA, meno 690 di ritenuta). La ritenuta si calcola sull’imponibile, non sull’IVA.
FAQ
Quando devo emettere la fattura della provvigione?
In linea generale al momento del pagamento. Puoi anticiparla, ma in quel caso l’IVA diventa esigibile alla data della fattura.
Devo applicare la ritenuta d’acconto a un cliente privato?
No, la ritenuta si applica solo quando chi paga è un sostituto d’imposta, ad esempio una società.
Un agente immobiliare forfettario applica l’IVA?
No, in regime forfettario la fattura è senza IVA e, con la dicitura prevista, senza ritenuta d’acconto. Se l’importo supera 77,47 euro si aggiunge la marca da bollo da 2 euro.
Serve la trattenuta Enasarco sulla fattura?
In genere no: riguarda gli agenti e rappresentanti di commercio con mandato, non il mediatore immobiliare.
Posso fare una sola fattura a venditore e acquirente insieme?
No, se la provvigione è dovuta da entrambe le parti si emettono due fatture, una per ciascun cliente.
Il cliente può avere bisogno della fattura per la dichiarazione dei redditi?
Sì, ad esempio per far valere le spese di mediazione sull’acquisto dell’abitazione principale, se ne ricorrono i requisiti. Per questo è utile che data e importo della fattura coincidano con il pagamento effettivo.
In sintesi
La provvigione matura quando l’affare è concluso, ma la fattura si lega al pagamento. Tenere separati i due momenti, applicare IVA e ritenuta solo dove servono e conservare la documentazione in ordine è ciò che rende la fattura dell’agente immobiliare semplice da gestire, anche quando l’operazione si allunga per mesi tra proposta, preliminare e rogito.
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